De eerste Oosterwold bewoner die zijn handtekening plaatste voor de aanschaf van een kavel is Daan Fröger: gepensioneerd gebiedsontwikkelaar en creatief brein waaruit ook na zijn pensioen bijzonder goede ideeën ontspruiten. Zoals bijvoorbeeld de Tiny House Farm. Wanneer je op zijn aanwijzingen Oosterwold binnenrijd, is Daans huis het eerste dat je tegenkomt. Ik heb met hem afgesproken in ‘de bouwbieb’ naast zijn huis om eens wat meer te horen over de ontwikkeling van Oosterwold. En dan met name de mogelijkheden voor Tiny Houses in Oosterwold.
Mr. Oosterwold
Tussen een koppel schapen scharrelen een paar flinke kippen in de wei naast het huis. Stadslandbouw is verplicht in Oosterwold, legt Daan uit. Je moet een flink percentage van je kavel agrarische bestemming laten. Je mag er een verrijdbaar kippenhok op zetten, een moestuin of boomgaard op maken, maar niet bebouwen. In de bibliotheek staat een enorme hoeveelheid boeken over architectuur, maar ook over stadslandbouw en ecologisch bouwen. Toekomstige en huidige Oosterwolders komen hier onderzoek doen. Het komt op me over dat Daan helemaal in zijn element is als centraal informatiepunt en spin in het web van dit stukje Oosterwold.
Daan bedenkt onder de naam FutureHomeConcepts woonvormen van de toekomst en begeleidt groepen mensen bij bouwprojecten in particulier opdrachtgeverschap. Hij komt uit de gebiedsontwikkeling en heeft na zijn pensioen bedacht dat stilzitten niets voor hem is. Samen met zijn zoon en drie jongen architecten bedacht hij onder andere de LoftHome en later de Tiny House Farm.
Gedoe om de grondprijs
Er is momenteel veel te doen om Oosterwold. Gemeenten Almere en Zeewolde en het Rijksvastgoedbedrijf hebben de kavelprijs ineens drastisch en zonder het opgeven van een reden omhoog gegooid. Dit is schokkend omdat Oosterwold nu juist een van de weinige plekken in Nederland was waar zelfbouwers letterlijk en figuurlijk de ruimte kregen en een betaalbare kavel konden kopen. In ruil voor de lage kavelprijs moeten bewoners zelf alle voorzieningen en wegen aanleggen, onderzoek laten doen en een deel van de grond onbebouwd laten. Het geesteskind van Adri Duijvesteijn lijkt met de verhoging van de grondprijs de nek omgedraaid te worden. Ruim baan voor projectontwikkelaars en dertien in een dozijn wijken. Weg kansen voor particuliere bouwers, innovatie en diversiteit, waar Oosterwold nu juist voor bedoeld is.
Middels een rekensom legt Daan uit waarom de verhoging van de grondprijs niet fair is. Stel dat je een kavel koopt van 400 m2. Daarvan moet 200 m2 bestemd worden voor stadslandbouw. Zo’n 100 m2 ben je kwijt aan wegen, bermen et cetera. Dan blijft er nog 100 m2 over voor je huis, erf, parkeren en je tuintje. Je moet zelf wegen aanleggen en nutsvoorzieningen organiseren, het archeologisch onderzoek wordt dan inmiddels wel weer door de gemeente gedaan. Van een kavel van 400 m2 is maar 100 m2 echt bouwgrond. Is het dan fair dat je voor de overige 300 m2 ook de prijs van bouwgrond betaalt? Niet bepaald. De grondprijs is sinds de start van het project gestegen van € 29,- per m2 naar € 43,- toen bleek dat er wel degelijk veel interesse was in zelfbouw kavels. Nu is de kavelprijs dus ineens gelijkgetrokken met de marktwaarde, je betaalt nu € 74,- per m2. Voor veel mensen is het niet meer betaalbaar. Het laatste woord is er echter nog niet over gesproken.
Een groep Oosterwolders heeft ingesproken in de raadsvergadering en om opheldering te vragen in de kwestie. Daan verteld: ‘De raadszaal zat bomvol en er waren tien insprekers. Alle politieke fracties willen hertaxatie en vinden de prijs nu absurd. De wethouder gaat binnenkort antwoorden.’
Tiny House Farm
De Tiny House Farm is een project van Wonen in Oosterwold BV waarin deelnemers een kavel van 600 m2 of 900 m2 konden kopen, waarop ze een kleine woning konden bouwen. Onderdeel van het plan is een centraal gebouw met mediatheek, wasserette en gym. Het is een hele onderneming, zelf een kavel kopen en er een huis op laten bouwen. Daan begeleid groepen mensen in dat traject van A tot Z maar de deelnemers kopen zelf de grond. Voor de Tiny House Farm is een vereniging opgericht die nu nog mede door Daan wordt bestuurd. Wanneer het project afgerond is dan stapt hij eruit en nemen de bewoners het stokje helemaal over.
Het kleinste huis op de Tiny House Farm heeft een woonoppervlak van zo’n 35 m2. Het grootste is met 112 m2 bepaald niet tiny te noemen. ‘Mensen zoeken de grenzen nu eenmaal op’ verteld Daan. Op een kavel van 900 m2 mag je maximaal 112,5 m2 bebouwen. Dat gebeurd dus ook. Het is een reden waarom er bij de volgende Tiny House farm waarschijnlijk alleen nog kavels van 600 m2. gekocht mogen worden.
Het gemeenschappelijke gebouw is in aanbouw wanneer we over het terrein lopen, de opening is gepland in juni. Ik vraag me hardop af of mensen wel gebruik gaan maken van zo’n gebouw, wanneer ze zelf zo’n ruime woning hebben. Waarom zou je een wasmachine buitenshuis zoeken als je plek genoeg hebt voor een wasmachine in huis? Daan denk dat er wel bewoners zullen zijn die er gebruik van gaan maken. We lopen een rondje langs de kavels waar sommige huizen in aanbouw zijn, andere inmiddels af en bewoond. Ook al is het merendeel van de huizen op de Tiny House Farm niet echt tiny, het zijn wel beeldschone en unieke huizen. De diversiteit is prachtig en de mensen die ik ontmoet zijn open en vriendelijk. Zoals Eva Lobach die me spontaan haar vijfhoekige huis in aanbouw laat zien. Ik denk dat het een heel leuk buurtje gaat worden en vind het groene huis met het sedumdak stiekem wel heel erg mooi. Alle huizen zijn aangesloten op een enorm groot helofytenveld, dat naast het gemeenschappelijk gebouw ligt.
Meer Tiny Houses in Oosterwold?
Mr. Oosterwold is alweer druk met het volgende project. Momenteel begeleidt Daan een groep van 25 mensen die in een Tiny Loft van Mill Home in Oosterwold willen wonen. Dit zijn Tiny Houses van tussen de 30 en 50 m2. Heel wat kleiner dan het gemiddelde huis dat je aantreft op de Tiny House Farm. Er komt mogelijk ook een tweede Tiny House Farm, bij voldoende animo. ‘Eerst maar eens zien hoe het afloopt met de grondprijzen.’ Zegt Daan. Hij is vanuit het bedrijf Wonen in Oosterwold BV een paper aan het schrijven voor gemeenten, over hoe men met de stijgende vraag naar Tiny House woonmogelijkheden om kan gaan. In 2030 is 40% van de Nederlandse bevolking alleenwonend, dus de vraag zal toenemen. In de paper komen de geleerde lessen van de eerste Tiny House Farm terug.
Die lessen zullen ook worden meegenomen in vervolgprojecten van FutureHomeConcepts, zoals de tweede Tiny House Farm die er vast wel gaat komen. Persoonlijk hoop ik dat het dan echt om Tiny Houses zal gaan, met een woonoppervlak tot 50 m2. De Tiny House beweging gaat tenslotte om genoegen nemen met genoeg en het verkleinen van je ecologische footprint is er een wezenlijk onderdeel van. We gaan de ontwikkelingen in ieder geval nauwlettend voor je volgen bij TinyFindy. En ik hoop snel nog eens terug te keren naar Oosterwold, de Tiny House Farm en de gastvrije en creatieve Daan Fröger, in de zomer is het er vast nog veel mooier. Ik kijk er nu al naar uit.
Wat een mooi plan, geweldig! Gemeenten moeten er mee aan de slag, vernieuwing en out de box denken. We moeten meer organisaties en instellingen hebben om dit soort plannen gerealiseerd te krijgen. Het rijk en de provincie willen wel, maar gemeenten hebben het er maar moeilijk mee.
Zo is het Leo! Hoe meer goede voorbeelden er zijn, hoe makkelijker gemeenten die over kunnen nemen. Als er maar ruimte blijft komen voor particulier opdrachtgeverschap dan blijft de innovatie en diversiteit ook toenemen!
Helaas is Tiny House Farm ook een goed voorbeeld hoe het niet moet. Daan Froger ‘begeleidt’ mensen maar is wel ongeveer miljonair geworden aan dat kleine projectje. Kavels die bij de Gemeente toen nog iets van 20.000 kostten verkocht hij door voor 75.000. Dan wel met een stukje puinweg (800 euro), een helofytenfilter (ca 4.500) en een klein gezamenlijk gebouwtje (ca 10.000 per kavel). Altijd nog ca 40.000 winst per kavel. Keer 30 is dik een miljoen. Ok het is minder dan de grote projectontwikkelaars maar nog steeds een aardig zakcentje. En dat terwijl het niet nodig is en mensen elkaar in Oosterwold prima gratis helpen met van alles en nog wat. Mede door de hoge prijs van Daans kavels is de investering voor de meeste bewoners hier tussen de 165.000 en 350.000 voor een klein huisje.
Hallo Jeroen,dankjewel voor je feedback. Daan heeft aangegeven dat de koop van de grond tussen de koper en de gemeente is gegaan en hij daar niet tussen heeft gezeten. Dus dat klopt in dit geval niet denk ik.
Dan vertelde Daan slechts het halve verhaal. Het klopt dat de kopers de grond direct van de gemeente afnemen, maar het klopt ook dat Daan zogenaamd ‘ontzorgt ‘ tegen de woekerprijzen die Jeroen noemt. Daan kruipt door de mazen van de CPO regels en graait zich gek,. Hij doet niet alleen de THF, maar begeleid naar eigen zeggen meer dan 100 initiatiefnemers. Veel eenheidsworst en veel te hogen prijzen. Hij is juist een van de veroorzakers van de enorme toename van de grondprijs.
Het spijt me dat te horen.De waarheid ligt meestal in het midden denk ik, maar dat mag een ieder voor zichzelf bepalen. Het is in ieder geval goed dat er kritisch gereageerd wordt, dankjewel!
Oei!
Ik ben een groot fan van o.a. TinyFindy maar dit artikel slaat wel een beetje plank mis…. Toevallig ook goed op de hoogte van alle perikelen in Oosterwold en laat ik het kort samenvatten; Daan Fröger is juist niet wat Oosterwold nodig heeft volgens vele (aspirant) bewoners. Onnodig dure projecten onder het mom van ontzorgen…
Mijn advies is dit artikel aan te passen zodat het gaat over de mogelijkheden die Oosterwold nog kan bieden voor liefhebbers van klein wonen en schrap het hele Daan Fröger gedeelte.
Hallo Esther, dankjewel voor je kritische geluid, blijkbaar zijn er meerdere mensen die anders tegen Daans projecten aankijken. Zoals ik net al in de reactie op Klopt Wel schreef, de waarheid zal ergens in het midden liggen. Ik heb naar beste eer en geweten geen onwaarheden geschreven maar ben ook uitgegaan op hetgeen Daan mij verteld heeft en de mensen die ik in de wandelgangen op de Tiny House Farm gesproken heb. Ik ga het artikel dus niet verwijderen of wijzigen, het is ieders eigen verantwoordelijkheid om goed onderzoek te doen wanneer ze met een projectontwikkelaar of andere partij in zee gaan. De reacties op deze blog kan mensen mogelijk waarschuwen voorzichtig te werk te gaan.
Ik ben bang dat je je met dit artikel in de eeuwige welles nietes discussie van Oosterwold hebt begeven. Ik woon in een project waar Daan mede bedenker is, nl de Buitenplaats. En ja, we hebben hier betaald voor het ontzorgen. Er zijn mensen die het graag zelf regelen, maar ik zag dat niet zo zitten. Ik woon hier tot volle tevredenheid en ben blij dat mensen zoals Daan hun nek uitsteken om wonen in Oosterwold bereikbaar te maken voor mensen zoals ik!
Fijn dat jij een tegengeluid laat horen Josephine, dankjewel! En fantastisch dat je zo prettig woont in Oosterwold en Daan je zo goed geholpen heeft!
Ik werd met een ongefundeerd en ook wel kwaadaardig bericht van mr. J.S. Muijsson (wiewilechtscheiden.nl) geconfronteerd. De getallen kloppen van geen kant en geïnteresseerden die in Oosterwold wensen te wonen wordt zand in de ogen gestrooid en zijn misleidend. Ik verwijs naar pagina 11 van http://www.leveninoosterwold.nl waarin ik ruim een jaar geleden de rol van sociale media in Oosterwold beschrijf. Een ieder die de werkelijkheid wenst te horen is vrijblijvend welkom bij mij. Tenslotte, de heer Muijsson woont intussen naast in Paradijsvogelbosje in Oosterwold dat onder geweldige aanvoering van Marien Abspoel tot stand komt. Zijn buurman beschrijft eveneens op zijn blog http://www.paradijsvogelbosje.nl/blog wat het vestigen in Oosterwold allemaal betekent, de risico’s, tegenslagen en tegenwerking. Marien doet alles zelf en heeft er intussen jaren inzitten. Dat kan, maar er zijn ook mensen die graag bij alle procedures, en bouwrijp maken ondersteuning wensen. Tenslotte, de grond wordt altijd rechtsreeks aan de eindgebruiker overgedragen en de koper is geheel vrij in de keuze en aankoop van zijn eigen droomhuis, zonder opslagen voor derden. Oosterwold is fantastisch!
Daan Fröger
(discussie gesloten)
Ik zit op het moment in het proces met Daan om een Mill Home tiny loft te bouwen in Oosterwold. Daan is altijd zeer transparant, voordat je iets ondertekent heb je een uitgebreid gesprek met hem en wordt duidelijk wat nou de kosten zijn voor zijn begeleiding. Deze kosten zijn maar een klein percentage van het geheel, en daarbij inbegrepen zijn ook civiel technische tekeningen en het opstellen van het ontwikkelplan. Ik ben zeer blij dat ik dit bij Daan kan doen want het gaat mij denk ik veel te veel tijd kosten om dit alles zelf te moeten doen. Ook heeft hij ontzettend veel kennis over de gang van zaken en regels in dit gebied, die kennis kent geen prijs. Hij helpt ook mee gezamenlijke kortingen te krijgen voor bijvoorbeeld grondverzet en riolering, hier verdien ik dus wat terug op de kosten. Ik was natuurlijk niet bij de bouw van de Tiny house farm maar we hebben met onze groep wel een wandeling gemaakt over de farm, de mensen die daar nu wonen of nog aan het bouwen zijn waren allemaal te spreken over Daan. Daarom heb ik het idee dat de negatieve reacties op deze blog overtrokken zijn en vandaar dit tegen geluid.