Jacqueline Tellinga is programmamanager gebiedsontwikkeling bij de gemeente Almere, waar ze onder andere de BouwEXPO Tiny Housing en de ontwikkeling van de grote zelfbouwwijk Homeruskwartier heeft geleid. Ze is auteur van het boek ‘Klein Wonen Small Homes’ en adviseert als lid van het Expertteam Woningbouw van de RVO gemeenten bij woningbouwopgaven. Gemeenten met vragen over burgerinitiatieven en klein wonen vinden bij Jacqueline een zee aan kennis en ervaring. Mits er aan een aantal basisvoorwaarden wordt voldaan, kan ze Tiny House projecten snel verder helpen.
Wandelend door de Olstergaard in Olst, een natuur-inclusieve en circulaire zelfbouw wijk met Tiny Houses, Tiny+ woningen en grotere woningen, spraken we over wat het Expertteam Woningbouw doet en de ontwikkeling van klein wonen in Nederland.
Hoe kan het Expertteam Woningbouw gemeenten helpen?
‘Allereerst is het belangrijk om te weten dat het Expertteam Woningbouw geen bedrijven of private organisaties ondersteund, maar wel gemeenten en provincies. Dat kan door middel van een voorlichtingsmoment zijn, maar ook ondersteuning op een van de volgende gebieden: bestuurlijk, wetgeving, planologisch en financieel. Zodra een gemeente wil starten met een Tiny House ontwikkeling kan zij het Expertteam Woningbouw om hulp vragen.’
Afbeeldingen: De natuur-inclusieve en circulaire woonwijk Olstergaard in de gemeente Olst-Wijhe, waar klein en groter wonen door elkaar heen gebeurt. Drone beelden: André van den Akker.
Wat moet een gemeente echt weten wanneer zij met Tiny Houses aan de slag wil gaan?
‘Dat er vraag naar is. Je hoeft geen onderzoek meer te doen of er in je gemeente animo is voor klein wonen, dat is al lang bewezen. En je kunt natuurlijk veel sneller werken als de gemeente zelf grond beschikbaar heeft.’
Welke recente ontwikkelingen zie je die van invloed zijn op klein wonen?
‘Het allerbelangrijkste is de demografische verschuiving die allang heeft plaatsgevonden. Ruim vier van elke tien mensen zal midden deze eeuw alleenwonend zijn. . Nederland is allang geen familie samenleving meer maar een ‘alleenwonenden samenleving’. Waarbij alleenwonend iets anders is dan alleenstaand. Deze verschuiving zet dus nog steeds door. Dit komt niet alleen door vergrijzing maar hangt ook samen met onze levensstijl.’
‘Wanneer je alleen in een grote woning woont kun je jezelf letterlijk terugtrekken. Het huis is groot. Contact met de omgeving daar moet je iets meer je best voor doen. In een wijk met kleine huizen kun je je nog steeds terugtrekken, en tegelijkertijd ook verbinding maken met buiten. Dat kunnen je buren zijn, je tuin, de lucht. Dat komt niet alleen door het kleinere huis maar ook door de opzet van de wijk.
Wijken met een open karakter, wijken zonder schuttingen, wijken met een karakter. Klein wonen nodigt uit tot sneller naar buiten treden en veroorzaakt een grotere betrokkenheid bij de omgeving: klimaat, natuur, licht, het weer, de seizoenen, je maakt het allemaal bewuster mee.
Dit soort wijken biedt herbergzaamheid. Het is een antwoord, zeker bij de vergrijzingsgolf die met eenzaamheid gepaard gaat. Reguliere woningen zijn te vaak een bastion, in functioneel ingerichte wijken. Duidelijke scheidingen tussen het private en het openbare in plaats van ontmoeting en buitenleven. De auto overheerst: huis, stoep, auto. Huis, stoep, auto. En daar tussenin het asfalt.
Terwijl het in een ‘eenpersoonssamenleving’ ook zou moeten gaan over het toeval van de ontmoeting. Van wijken als deze (Olstergaard) met kleine huizen en veel groen kunnen we leren. Daarbij hoeft het niet per se om de Tiny House movement te gaan. Het is een antwoord op een veranderde samenleving, op een demografische verschuiving.’
Afbeelding: De BouwEXPO Tiny Housing in Almere Poort resulteerde in een wijkje met zeventien kleine woningen met kleine tuintjes op 1400 m2.
Kun je wat vertellen over het Didam arrest in relatie tot Tiny Houses?
‘De essentie van het Didam arrest is dat wanneer een overheidsorgaan schaars goed wil verkopen, ze de taak heeft dat in alle openbaarheid aan alle gegadigden aan te bieden. Dat is niet meer dan logisch. Grond is per definitie een schaars goed. Dus als je als overheid grond wilt verkopen, dan moeten alle geïnteresseerden een kans krijgen. Kennelijk is een arrest nodig geweest om dit nog eens te verduidelijken.
Als ergens een nieuw gebied ontwikkeld gaat worden zal een gemeente hier nu extra goed op letten. Het komt er dus nog meer op aan dat een uitgifte in concurrentie verloopt als het gaat om gemeentelijke gronden. Voor burgerinitiatieven en tiny house initiatieven maakt deze juridificering het er niet makkelijker op. Het is voor gemeenten veel makkelijker om een tender uit te schrijven met een hele serie voorwaarden die naadloos passen in de bedrijfsvoering van de professionele ontwikkelaars. Een burgerinitiatief voor Tiny Houses kan daar nooit aan meedoen.
Het alternatief is naar de gemeenteraad te gaan en het daar aan te kaarten. De gemeente kan een uitgifte ook zo uitschrijven dat burgerinitiatieven weldegelijk in aanmerking komen, maar doorgaans pakken ze standaard tenders van de plank. Een voorbeeld tender geschreven vanuit de Tiny House beweging zou daarom een goed idee zijn.’
Wat is je gouden tip aan gemeenten?
‘De beste oplossing om klein wonen te faciliteren is dat kleine woonvormen in het bestemmingsplan (binnenkort: omgevingsplan) worden opgenomen. Voor grondeigenaren een mooie uitdaging om daar een goede uitwerking voor te bedenken. Gemeenten met eigen grond kunnen één op één kavels aan particulieren verkopen. Zoals hier in de Olstergaard, maar ook in Almere.
Dan heb je het over PO of CPO: (Collectief) Particulier Opdrachtgeverschap. Dat kan ook binnenstedelijk in hoge dichtheden: de BouwEXPO Tiny Housing in Almere Poort resulteerde in een wijkje met zeventien kleine woningen met kleine tuintjes op 1400 m2.
Ook daar is gebleken dat er een grote markt voor deze woonvorm is. Het is een oprechte woonwens van een groeiende groep mensen om klein en betaalbaar te wonen. De grootste tegenkracht is een gebrek aan overtuiging dat mensen zo willen wonen. De cultuur binnen de gemeente is een bepalende factor als het gaat om het succes of falen van een Tiny House project, of welk burgerinitiatief dan ook.’
Wat wil je initiatiefgroepen meegeven?
‘Het begint bij de grond. Als er geen grond beschikbaar is, dan moet je een hele lange adem hebben. Of, als Tiny Houses niet in het omgevingsplan passen. Als je die lange adem hebt, dan kun je iets maken waar dromen uitkomen.
In Nederland zijn, ondanks deze hobbels, al heel wat prachtige initiatieven ontstaan. Het is er dus, we kunnen dit.’
Zie voor meer informatie over het Expertteam Woningbouw:
Geef een antwoord