Handreiking Tiny Houses voor gemeenten

De vereniging Bouw- & Woningtoezicht Nederland (VBWTN) krijgt steeds vaker vragen van gemeenten over Tiny Houses. Die vragen gaan dan met name over hoe zij de initiatieven die bij hen aankloppen kunnen vergunnen, binnen de geldende bouwregelgeving. Daarom heeft de VBWTN besloten een praktische handreiking voor gemeenten te ontwikkelen, die ingaat op de bouwtechnische eisen die gelden voor een Tiny House en de ruimte die er is om daarvan af te wijken. Deze eisen worden omschreven in de Omgevingswet en het daaraan gekoppelde Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Die laatste vervangt het Bouwbesluit 2012.

Zie ook: Wat weet jij van het Bouwbesluit?

Ingenieursbureau Nieman heeft dit zeer behulpzame document geschreven en er valt een hoop uit te leren, met name over de ruimte die de aankomende Omgevingswet zal bieden. Deze wet gaat naar verwachting op 1 januari 2023 in. De handreiking is niet alleen interessant voor gemeenten, ook Tiny House (zelf)bouwers en toekomstige bewoners kunnen hun lering trekken uit het document. We hebben een paar opvallende zaken in dit artikel opgesomd, maar je kunt de hele handreiking downloaden op de website van VBWTN:

Handreiking Tiny Houses voor gemeenten

Verandering procedure omgevingsvergunning

De toetsing aan de eisen in het Bbl zal voor Tiny Houses en reguliere woningen niet meer door de gemeente worden gedaan maar door een ‘private kwaliteitsborger’. Tenzij er een gelijkwaardige oplossing wordt toegepast op het gebied van constructieve veiligheid of brandveiligheid. Je zal dus, als de eigenaar van een Tiny House, zelf een gekwalificeerd bureau moeten inhuren om die toetsing uit te voeren.

Opeenvolgende omgevingsvergunningen

Wanneer je een bestaand Tiny House verplaatst van een tijdelijke locatie naar een nieuwe, ook tijdelijke locatie, en de woning op de nieuwe locatie niet van samenstelling verandert, mag je voor de nieuwe omgevingsvergunning de eisen voor bestaande bouw volgen. Ga je je Tiny House verplaatsen naar een permanente locatie, dan moet je de eisen voor nieuwbouw hanteren. Voor de fundering geldt in alle gevallen dat de eisen voor nieuwbouw in het Bbl gevolgd dienen te worden.

Tijdelijke bouw, particuliere bouw en gelijkwaardige maatregelen

Het Bouwbesluit 2012 biedt al ruimte voor innovatie en daarmee ook voor de bouw van Tiny Houses, door de versoepelde prestatie eisen voor tijdelijke- en particuliere bouw en via de gelijkwaardigheidsbepaling. Dit blijft van toepassing met de komst van het Bbl en de handreiking besteedt hier uitgebreid aandacht aan in hoofdstuk 3, 4 en 5. Zie ook deze blog van Marjolein in het klein:

Tiny Houses en het Bouwbesluit

Maatwerk en experimenteer ruimte

De gemeente kan in sommige gevallen maatwerk regels opnemen in het Omgevingsplan, die soepeler zijn dan andere geldende regelgeving. Deze mogelijkheid is opgenomen in het Bbl om het gemeenten mogelijk te maken de ontheffing te geven die nodig is, om initiatieven voor nieuwe woonvormen zoals Tiny Houses mogelijk te maken. In de Handreiking wordt het versoepelen van de regels voor de bruikbaarheid van woonfuncties zoals Tiny Houses als voorbeeld genoemd. Maatwerkregels voor de BENG zullen waarschijnlijk niet toegestaan worden.

Naast de mogelijkheid om maatwerk regels te hanteren, is er ook een experimenteerbepaling in het Bbl opgenomen. Deze regeling biedt gemeenten de mogelijkheid om af te wijken van bepalingen in de Omgevingswet. Dit maakt het mogelijk om innovatieve initiatieven waar de geldende regelgeving op achterloopt, toch de ruimte te geven. Net als de Crisis- en herstelwet kan men met deze regelgeving testen of de innovatie echt een verbetering is, voordat wet- en regelgeving aangepast worden aan de nieuwe ontwikkeling.

Mogelijk knellende eisen voor Tiny Houses

De handreiking gaat in hoofdstuk 6 in detail in op de eisen uit het Bbl die mogelijk knellend zijn voor het vergunnen van Tiny Houses. Bijvoorbeeld op het gebied van constructieve veiligheid van het huis, de fundering én tijdens transport. Dat een Tiny House net als elke andere woning aan prestatie eisen voor constructieve veiligheid moet voldoen is vanzelfsprekend. Maar wist jij dat er altijd een sondering (onderzoek naar samenstelling van de bodem) uitgevoerd moet worden? Ook als je een Tiny House op betonplaten gaat plaatsen is dit vereist. Daarnaast moet ook aangetoond worden dat het transport van het Tiny House geen risico’s vormt voor de constructieve veiligheid.

Het Bbl stelt voorts eisen aan brandveiligheid, een extra belangrijk aandachtspunt bij Tiny Houses die meestal in houtskeletbouw uitgevoerd worden, en eisen voor geluidwering die mogelijk extra aandacht verdienen.

BENG, isolatie en MPG

Sinds januari 2021 is de BENG geldig geworden. Deze aanvullende regels gelden ook voor Tiny Houses en vormen in de praktijk dikwijls een forse uitdaging. In deze blog van Marjolein in het klein vind je een heldere uitleg over de BENG in relatie tot Tiny Houses:

Tiny Houses en de BENG

Wanneer er met oplossingen in het ontwerp en de toepassing van installaties niet aan de BENG-eisen kan worden voldaan, is het mogelijk om een gelijkwaardige oplossing toe te passen. Ook wat betreft de eisen voor thermische isolatie en milieuprestatie is een gelijkwaardige oplossing mogelijk.

Aansluitingen nutsvoorzieningen en riolering

Er heerst vaak onduidelijkheid over: mag het nu, off-grid wonen? Of moet je verplicht aangesloten zijn op water, elektriciteit en/of riolering? De handreiking verschaft duidelijkheid: het Bbl stelt hier geen eisen aan, en de gemeente mag lokale regels opstellen in het Omgevingsplan. De gemeente kan er dus voor kiezen om voor een bepaald gebied, met een goede onderbouwing, af te zien van een aansluitingsplicht.

Download, lees en deel

De handreiking staat boordevol nuttige informatie, draagt alternatieven aan en toont goed inzicht in de Tiny House beweging. Gemeenten gaan ongetwijfeld veel aan het document hebben en met hen de vele (aspirant) Tiny House bewoners die bij hen aankloppen. We raden je van harte aan het document te downloaden, lezen en zo veel mogelijk met belanghebbenden te delen.

Handreiking Tiny Houses voor gemeenten