Juridisch stappenplan voor Tiny House projecten
‘Hoe kan een juridisch stappenplan voor gemeenten worden ontwikkeld waarmee de realisatie van (tijdelijke) Tiny Houses mogelijk wordt gemaakt?’
Met deze onderzoeksvraag ging Suzanne Wassenaar aan de slag voor haar eindexamenonderzoek. Als studente Vastgoed en Makelaardij in Enschede en als liefhebber van Tiny Houses had ze meerdere redenen om voor dit onderwerp te kiezen. Het resultaat is een juridisch kader dat het gemeenten en initiatienemers makkelijker moet maken Tiny Houses te realiseren.
Maar Suzanne leerde nog veel meer waardevolle lessen tijdens haar onderzoek, die naar eigen zeggen veel interessanter zijn dan het stappenplan.
Onlangs heeft Suzanne met succes de opleiding Vastgoed en Makelaardij afgerond: een dikke acht kreeg ze voor haar afstudeerscriptie. Ze mag zich nu vastgoedexpert noemen, met kennis van grondexploitatie tot transformatie. In het laatste jaar van haar opleiding liep Suzanne stage bij Quadraat Projectmanagement, waar ze nu werkzaam is. De keuze voor het onderwerp van haar afstudeerscriptie viel samen met haar liefde voor ontwerpen, haar interesse in de juridische kant van vastgoed en haar wens om zelf in een Tiny House te wonen.
In verband met de reistijd naar haar stageadres in Veenendaal trok ze tijdelijk weer in bij haar ouders, maar ze merkte dat ze toch wel de behoefte aan een eigen plekje had. Een Tiny House sprak haar aan vanwege het kostenaspect en de minimalistische lifestyle. Bovendien schreef ze als kind al in vriendenboekjes dat ze graag architect wilde worden en bouwde ze van legosteentjes kleine huisjes. Het zelf ontwerpen van haar eigen Tiny House dat helemaal om haar draait, daarbij zo efficiënt mogelijk omgaan met de ruimte, sprak haar enorm aan.
Ze woonde een informatieavond over Tiny Houses bij in Barneveld en merkte daar dat de ontwikkeling nog erg in de kinderschoenen stond. Met name wat de regelgeving betreft was er nog veel onduidelijk. Het onderwerp voor haar scriptie kreeg zo langzaam gestalte.
Voor haar onderzoek heeft Suzanne contact gehad met diverse gemeenten die Tiny House projecten hebben gerealiseerd en met een aantal Tiny House specialisten, waaronder de gemeenten Apeldoorn en Rotterdam, stichting Tiny House Nederland en Kubiek Ruimtelijke Plannen. Er zijn al prachtige voorbeelden van Tiny House projecten in Nederland te vinden.
Al snel werd duidelijk dat iedere gemeente anders kijkt naar Tiny Houses en de projecten op eigen wijze invult. Daar gaat zeer veel kostbare tijd in zitten, die bespaard kan worden door het juridisch stappenplan te gebruiken.
Het juridisch stappenplan geeft duidelijk weer wat in grote lijnen de opties zijn per type Tiny House, eigendom van de grond en juridische mogelijkheden binnen de Ruimtelijke Ordening. Ook geeft het weer welke kosten met een dergelijke ontwikkeling gepaard gaan als het gaat om afwijken of wijzigen van bestemmingsplannen. Het stappenplan is een hulpmiddel voor gemeenten, maar ook woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers kunnen er gebruik van maken.
Voor burgers is het realiseren van een Tiny House woonproject best een ingewikkeld technisch verhaal. Door Suzannes onderzoek als achtergrondinformatie te gebruiken leert de initiatiefnemer meer over de toepasbare regelingen en de mogelijkheden voor de specifieke situatie. Zo kan de initiatiefnemer beter met de gemeente in gesprek gaan om de opties te bespreken.
Wat Suzanne tijdens haar onderzoek allemaal geleerd heeft, wat tot uiting komt in de conclusie van haar onderzoek, vindt ze veel leuker en nuttiger dan het uiteindelijke stappenplan. In gesprekken met gemeenten en experts ontdekte ze dat het juridische aspect niet per se het grootste probleem is. Er is een hele reeks problemen waar mensen tegen aanlopen wanneer ze een Tiny House woonproject willen ontwikkelen. Iedereen is daarbij het wiel opnieuw aan het uitvinden, terwijl ze veel sneller en goedkoper uit zouden zijn als er meer samengewerkt zou worden.
We vroegen Suzanne om haar top drie van waardevolle bevindingen met ons te delen.
Dat de definitie van een Tiny House al zóveel onduidelijkheid zou brengen had Suzanne niet verwacht. Iedereen verstaat iets anders onder de noemer Tiny House. Wel of geen tweede bouwlaag, de ecologische footprint is het belangrijkste aspect, er mag een schuurtje bij maar dan niet groter dan 10 m2, een Tiny House is niet groter dan 35 of 50 m2: iedereen die ze sprak, had een andere mening. Suzanne:
“We praten over Tiny Houses, maar we praten allemaal over iets anders. Als een project mislukt, komt het vaak omdat de projectdefinitie al niet duidelijk is.”
Haar begeleider vanuit Quadraat vroeg of er geen landelijke definitie was. Stichting Tiny House Nederland (THN) heeft een definitie die vaak gebruikt wordt. Maar als je bijvoorbeeld naar de afmeting kijkt (THN stelt een maximum vloeroppervlak van 50 m2), dan is een woning van 35 m2 in Amsterdam waar de ruimte beperkt is al heel groot. Terwijl dat in bijvoorbeeld Oss best 50 m2 kan zijn. Voor ieder project kan er dus een andere definitie nodig zijn.
Voorbeeld:
In Rotterdam komt er een woonlocatie voor Tiny Houses, Keyenburg genaamd. Dit project is in een park gesitueerd en er worden dus eisen gesteld aan de Tiny Houses en ruimtelijke vormgeving die moeten garanderen dat de huisjes mooi opgaan in het park. Voor een volgende locatie in Rotterdam zullen er weer andere eisen gesteld worden.
Het is dus maatwerk, en dit maakt het ook lastig.
In het juridisch stappenplan worden drie types Tiny Houses geïdentificeerd.
Suzanne denkt dat een volgende stap zou kunnen zijn: het maken van een soort pakket met voorwaarden waaraan een Tiny House zou kunnen voldoen, waar je uit kan kiezen, zodat je de definitie kunt samenstellen en niet blind hoeft te brainstormen en waarbij geput kan worden uit de mooie voorbeelden die er al zijn. Als iedere gemeente drie ambtenaren op zo’n project moet zetten om alles uit te vinden kost dat enorm veel tijd en geld, dat is niet nodig.
Gemeentes bekijken alles vanuit het verdienmodel. Een Tiny House project voldoet daar meestal niet (voldoende) aan, het biedt andere waarden dan een financiële waarde. Wat ook meespeelt is het gelijkwaardigheidsprincipe: burgers zijn allemaal gelijkwaardig, de één mag niet worden voorgetrokken ten koste van de ander. Volgens Suzanne zou het veel schelen als gemeenten meer kennis zouden delen. Helaas blijkt in de praktijk dat men het graag allemaal zelf uitzoekt. Een Tiny House woonproject moet geen verdienmodel zijn, maar het is zonder meer mogelijk om kostendekkend te zijn.
Voorbeeld:
In Apeldoorn heeft de gemeente een tijdelijk Tiny House woonproject opgezet waarbij de kosten die gemaakt zijn om het project te realiseren, terugverdiend moeten worden via de huur die de bewoners betalen. Het project heeft een looptijd van vijf jaar, waarbij de bewoners van de tien Tiny Houses iedere maand 300 euro per huisje aan huur betalen. Een snelle optelsom wijst uit dat het project dus 180.000 euro gekost moet hebben, dat is enorm veel geld.
De gemeente had waarschijnlijk veel kosten kunnen besparen wanneer er meer kennis was vergaard bij andere Tiny House projecten. Daarnaast: bij een looptijd van tien jaar in plaats van vijf jaar hadden de bewoners nog maar de helft van de huur per maand hoeven betalen. De huurprijs had in ieder geval omlaag gekund.
Wat doet de initiatiefnemer en wat doet de gemeente? Het ontbreekt vaak aan heldere afspraken. Tiny House initiatiefnemers willen veel doen, maar hebben vaak geen kennis over ruimtelijke ordening. Er is veel informatie online beschikbaar, maar ze zien door de bomen het bos niet. Een checklist waarop staat wat de gemeente doet en wat de initiatiefnemer doet, met bronnen naar informatie voor de initiatiefnemers, waar ze informatie, hulp en ondersteuning kunnen vinden, zou veel duidelijkheid verschaffen.
Ook voor woningcorporaties zijn Tiny House projecten en daarmee het juridisch stappenplan interessant. Tiny Houses kunnen relatief makkelijk en snel gerealiseerd worden, het stappenplan maakt duidelijk wat daarvoor nodig is.
Voorbeeld:
Woningbouwcorporatie Rentree ontwikkelt een tiny co-housing project in de Tuinen van Zandweerd, Deventer. Tiny Houses in de sociale huur, die samen met de bewoners worden ontwikkeld. Wanneer je de bewoners erbij betrekt en ze de kans geeft samen met de woningbouwvereniging hun Tiny Houses te ontwikkelen, levert dat tevreden bewoners op die goed voor hun huizen en directe omgeving zorgen.
Woningcorporaties staan voor een moeilijke opgave: er moeten veel woningen opgeleverd worden en de bouwprijzen van standaard woningen zijn momenteel sky high. Het is een uitdaging om een standaard woning binnen de huurgrens te bouwen. Met Tiny Houses hoeft dat helemaal niet, het is echt een goedkopere oplossing die naast de reguliere bouwstroom kan plaatsvinden. Ze kunnen in een kortere termijn worden afgeschreven, bijvoorbeeld twintig in plaats van dertig jaar. De woningen worden doorgaans door andere bedrijven gebouwd en er worden andere materialen voor gebruikt dan in de reguliere woningbouw.
Het juridische stappenplan kan zeker bijdragen aan de Tiny House beweging, denkt Suzanne. Dan moet het natuurlijk wel gevonden worden, en dat lukt. Via LinkedIn heeft ze al diverse vragen ontvangen van gemeenten die het stappenplan willen ontvangen. Het onderzoek en het stappenplan zullen op de website van Tiny House Nederland en onderaan dit artikel te downloaden zijn. Ook collega’s van Suzanne, die bij gemeenten werkzaam zijn, helpen mee in de verspreiding van het stappenplan.
Suzanne hoopt dat gemeenten haar onderzoek als naslagwerk gaan gebruiken en daardoor zelf iets minder onderzoek hoeven doen. Ze wil gemeenten graag meegeven dat het nog belangrijker is om eerst te beginnen met een goede projectdefinitie: ‘Baken je plan goed af en ga dan de diepte in qua juridisch onderzoek.’
Bij vragen kunnen gemeenten contact opnemen met Suzanne, wanneer er ondersteuning gewenst is bij een project is dat ook mogelijk. Dat geldt ook voor woningcorporaties en particuliere initiatiefnemers. Voor die laatste groep is het belangrijk te weten dat dit niet geheel vrijblijvend is. Suzanne hoopt zich te specialiseren in Tiny House gebiedsontwikkeling. Er zijn al twee aanvragen bij Quadraat binnengekomen van particuliere grondeigenaren die met Tiny Housing aan de slag willen.
Hoop voor Tiny Houses
Suzanne zou graag zien dat gemeenten en woningcorporaties wat ‘luchtiger’ naar deze projecten gaan kijken. Het is nieuw en daarmee ingewikkeld, maar er is ook al veel kennis beschikbaar, waardoor het niet zo moeilijk zou hoeven zijn.
Tot slot hoopt ze dat er in de nabije toekomst nog veel meer Tiny House projecten zullen ontstaan.
We hopen het met je mee Suzanne, dankjewel voor je tijd en dit zeer nuttige onderzoek en stappenplan. We wensen je heel veel plezier in je werk bij Quadraat als (toekomstige) Tiny House gebiedsontwikkelingspecialist en hopen natuurlijk dat je snel je eigen Tiny House kunt gaan realiseren!
Je kunt het volledige onderzoeksverslag, de bijlagen en het stappenplan hier downloaden:
Onderzoek juridische mogelijkheden Tiny Housing (januari 2021)
Bijlage onderzoek juridische mogelijkheden Tiny Housing
Juridisch stappenplan Tiny Housing (januari 2021)
Foto kop: BouwEXPO Almere, fotograaf Adrienne Norman
Geef een reactie