CPO Calimero realiseert permanente Tiny Houses in Ewijk
Als je net als ik al een paar decennia op deze planeet rondloopt, dan kun je je misschien het kleine zwarte kuikentje uit de gelijknamige kinderserie Calimero herinneren. Op zijn koppie staat een eierdop ahoy ahoy ahoy. ‘Want zij zijn groot en ik is klein en dat is niet eerlijk’ zei Calimero altijd.
Maar dat kleine initiatieven grootse prestaties kunnen leveren bewijst CPO Calimero: een groepje mensen die een fantastisch mooie Tiny House wijk aan het realiseren zijn in de ecowijk ‘Ecowieck’ in Ewijk. We vroegen Janneke van der Linden om ons meer te vertellen over dit initiatief, een mix van koop en sociale huur in een wijk met ‘goed nabuurschap’ en gemeenschappelijke voorzieningen.
De boomgaard zoals hij er nu nog bij ligt
Een groene wijk met alleen CPO’s
In Ewijk in de gemeente Beuningen is een oude boomgaard vol fruitbomen, notenbomen en wilgen. De gemeente heeft ambitieuze duurzaamheidsdoelstellingen en wil er een groene wijk ontwikkelen. Dat kun je natuurlijk aan een projectontwikkelaar overlaten, maar je kunt ook inwoners de ruimte geven hun eigen woonwijk te creëren door middel van Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). En zo geschiedde. Een van de CPO’s die zich bij de gemeente meldde was CPO Calimero, die een wijk met Tiny Houses wilde realiseren. Hun plan werd naast dat van een andere CPO geschikt bevonden voor Ecowieck. Hoe hebben ze dat aangepakt?
In 2019 zag Janneke een oproep van Hugo in de Facebook groep Tiny House Arnhem Nijmegen. Samen met een groepje mensen was hij op zoek naar een plek in de omgeving van Nijmegen om in Tiny Houses te kunnen wonen. Alleen de regio en de manier van wonen stond vast, verder moest de groep hun wensen nog vormgeven. Janneke sloot zich bij de groep aan die op dat moment uit zo’n 15-20 mensen bestond en samen gingen ze op zoek naar grond. Ze vonden de perfecte match in Ewijk, waar ze gehoor gaven aan een oproep van de gemeente aan CPO’s met een ecologische en duurzame doelstelling voor het project Ecowieck.
Er werd een visiedocument ontwikkeld en een plan ingediend. Toen bleef het lang stil. Zo lang zelfs, dat diverse groepsleden de moed verloren en er uiteindelijk maar een handjevol mensen overbleven. Maar gelukkig kwam het verlossende woord toch nog: CPO Calimero mocht door! Het project kwam in een stroomversnelling en er moest een financiële onderbouwing worden gemaakt. De groep dunde nog wat verder uit omdat het concept (permanente Tiny Houses in een woonwijk) niet iedereen aansprak. Met een kleine kerngroep van vier mensen besloot de CPO voorlopig verder te gaan om het project vorm te geven, zodat ze snel konden schakelen.
Een CPO is een intensief traject waarbij je veel moet regelen en het niet zonder externe expertise redt. Er moet van alles op papier gezet worden, een vereniging opgericht worden, berekeningen van de grond en een verkavelingsontwerp gemaakt worden. Een procesbegeleider met ervaring in ruimtelijke ontwikkeling die de wegen kent binnen de gemeente is onontbeerlijk. De groep besloot ervaren procesbegeleider Marco Sotthewes voor deze klus in dienst te nemen.
Ecowieck wordt een deel koop en een deel sociale huur. Als vereniging kopen ze de grond van de gemeente, de eigendom van de grond gaat daarna over op de kopers en op woningbouwvereniging Woonwaarts.
Koop
In Ecowieck mogen mensen welstandsvrij bouwen op een kavel van ongeveer 200 m2. De gemeente biedt alle vrijheid, op een beperking voor wat de maximale nokhoogte betreft na. En natuurlijk moeten de woningen voldoen aan het Bouwbesluit voor permanente bewoning. In hun visie document heeft de CPO eisen aan de bebouwing opgesteld. De manier waarop er gebouwd wordt, maar bijvoorbeeld ook dat de wijk zo zoveel mogelijk energie neutraal wordt
Sociale huur
CPO Calimero heeft Woningbouwvereniging Woonwaarts zelf benaderd met de vraag of ze wilden deelnemen aan het project. Er werd direct enthousiast gereageerd maar het was ook een nieuw soort samenwerking voor ze. En dus een beetje spannend. Ondersteuning van Woningbouwvereniging Gelderland, waar veel expertise is met zelfbeheer door bewoners, bood hierbij uitkomst.
Een van de mooie en unieke kenmerken van dit project is dat de toekomstige huurders zelf mogen bepalen wat voor Tiny Houses er gebouwd gaan worden. Er komt een budget per kavel en het moet wel binnen de kaders van CPO Calimero vallen. Maar dan nog, dit is een vrijheid die maar weinig huurders krijgen en die heel goed past bij het karakter van de Tiny House beweging. De kavels zijn wat kleiner dan de koop kavels: ongeveer 120 m2. De huurders vormen een aparte groep binnen CPO Calimero en gaan hun woningen samen met woningcorporatie Woonwaarts vormgeven.
Ecowieck wordt een wijkje waarin goed nabuurschap belangrijk is. Er worden diverse gemeenschappelijke voorzieningen gerealiseerd en activiteiten ontplooid. Daarbij geldt geen verplichting, maar als je liever het ‘hutje op de hei’ gevoel hebt is dit niet de wijk voor je. Er wordt gedacht aan een moestuin/voedselbos, het houden van kleinvee, een klusschuur en een groot gezamenlijk gebouw waar ook een logeerkamer en was faciliteiten in zitten.
Er komt een centrale parkeerplaats met een zonnepanelen dak waarmee de huisjes ook voor een deel voorzien worden in energie. Verder is de wijk autoluw. Er zijn plannen voor een groot helofytenfilter in de naastgelegen sloot voor verwerking van het grijze water. Voor het ontwerp van de wijk en de kavelindeling heeft de groep ervaren (landschaps)architect Huub van Laarhoven ingeschakeld, die ook de gemeenschappelijke ruimtes zal ontwerpen. Duurzaamheid staat daarbij centraal en zoveel mogelijk bomen van de oude boomgaard blijven gespaard.
CPO Calimero is verantwoordelijk voor het werven en selecteren van de bewoners van hun toekomstige wijk. Voor zowel de koop kavels als de sociale huurwoningen. Dit laatste is besloten in verband met het collectieve karakter van de wijk. Voor de sociale huurwoningen geldt er maar één eis van de woningbouwvereniging, dat is dat er voldaan wordt aan de inkomensgrens.
Begin november heeft er een aanbod op TinyFindy gestaan voor de eerste 14 koop kavels, waardoor de groep overstelpt werd met aanmeldingen. Maar liefst 170 mensen hebben een vragenlijst ingevuld voordat de groep besloot de werving stop te zetten. Geïnteresseerden werden daarop gevraagd een introductievideo te maken die door 35 mensen is ingestuurd.
Janneke en haar team wilden heel graag face to face kennismaken met deze mensen maar helaas gooide corona roet in het eten. Vandaar dat er pas afgelopen weken digitale kennismakingsgesprekken hebben plaatsgevonden. De eerste 11 kopers worden deze week verblijd met het goede nieuws dat ze zijn gekozen.
Deze mensen worden eerst aspirant lid van de vereniging en betalen € 5000,- inschrijfgeld. Dat wordt enerzijds gebruikt om de projectkosten en gemeenschappelijke voorzieningen te betalen en anderzijds werpt het ook een drempel op die helpt alleen serieuze deelnemers te selecteren. Wanneer mensen afvallen moet de groep nog steeds de volledige grondprijs betalen, het is dus in hun belang dat de aspirant leden ook daadwerkelijk van plan zijn door te zetten. Ook de gemeenschappelijke voorzieningen worden gezamenlijk gefinancieerd.
De Ecowieck wordt vormgegeven door meerdere CPO’s, één van hen is inmiddels afgehaakt. Dat betekent een kans voor CPO Calimero om ook het laatste stukje van de boomgaard te kopen, welke door de gemeente is aangeboden. De verwachting is dat het gaat lukken. Het is dan nog niet zeker hoeveel kavels erbij komen. De groep wil graag het intieme karakter van de wijk behouden, maar ze willen ook graag meer mensen blij maken. Natuurlijk speelt ook het financiële plaatje een rol. Mogelijk krijgen mensen de kans een grotere kavel te kopen, een en ander hangt ook van het kavel ontwerp af. Er komen hopelijk dan ongeveer vijf kavels bij.
De inschrijving voor zowel de koop kavels als de sociale huurwoningen is dus weer heropend. Mensen die zich nu aanmelden komen eerst op een wachtlijst, het selectietraject wordt opgepakt wanneer het ontwerp klaar is.
Je vindt het aanbod van CPO Calimero hier:
Samenwerking met de woningbouwvereniging en gemeente
Janneke is enorm positief over de samenwerking met Woningbouwvereniging Woonwaarts en Woningbouwvereniging Gelderland: “Ze denken in kansen en durven buiten de gebaande paden gaan.” Ook over het contact met de gemeente Beuningen is Janneke lovend: “Ze staan zo open in het hele Tiny House gebeuren, veel gemeenten durven het niet. Dat ze het vertrouwen hebben gegeven aan CPO’s om zo’n stuk grond te ontwikkelen is fantastisch. Daarbij stellen ze ook nog eens zo weinig eisen, behalve als het gaat om de grootte van de huizen en de duurzaamheid op het gebied van energie.”
Neem een procesbegeleider in dienst
Andere CPO’s raadt ze aan zo snel mogelijke een procesbegeleider aan te nemen. “Er komt zo veel op je af, je hebt expertise nodig omdat je anders mogelijk gedesillusioneerd raakt. Je denkt dan ‘dit kunnen we misschien helemaal niet aan’ of ‘hoe gaan we dat financieren?’. Een goede notaris is ook heel belangrijk. De financiering en opdeling van kavels is een heel ingewikkelde constructie, dan is een notaris met ervaring in dergelijke woonprojecten van onschatbare waarde.”
Een concreet plan
Wat het contact met de gemeente betreft zegt ze dat het geholpen heeft dat de groep vanaf het begin af aan heel duidelijk en concreet is geweest met ook een helder financieel plaatje. Dat is voor de gemeente belangrijk. Dat ze zoveel aanmeldingen hebben gekregen heeft daarnaast geholpen om te laten zien dat het gaat lukken. Het lidmaatschap van € 5000,- is een hoge financiële drempel, maar dit was voor de gemeente ook een positief punt. Doordat ze snel concreet zijn geworden was CPO Calimero de eerste CPO in de Ecowieck die werd toegelaten.
Hartelijk dank voor al jullie harde werk om dit project te realiseren CPO Calimero! En dankjewel voor je tijd Janneke, en de moeite die je hebt genomen om ons over jullie initiatief te vertellen. We wensen jullie ontzettend veel plezier en succes bij de uitvoering en komen graag langs als jullie zo ver zijn!
Linda Leenders zegt
Ik heb interesse in een Tiny house in Beuningen.
Helaas werkt de huur/koop button niet meer.
Kan ik niet meer aanmelden?