Zo koop je een kavel voor je Tiny House

Categorie: Regelgeving, Tiny House beweging, Woonlocaties Tags: bouwbesluit, energieneutraal, huis, kavel, kopen, Mill Home, omgevingsvergunning, Roosendaal, Tiny Duo, tiny house, Tiny Loft, wonen, Wouw

15 februari 2019 by Marjolein Jonker 13 Reacties

Een Tiny House kopen is niet zo ingewikkeld. Er zijn inmiddels aanbieders genoeg. Maar een bouwkavel vinden waarop je een Tiny House mag zetten en bewonen? Dat is andere koek. Er zijn vaak beperkingen met betrekking tot wat je mag bouwen op zo’n kavel. Niet te groot, maar ook niet te klein. Richard uit Roosendaal is het gelukt. Hij kocht met zijn vriendin een bouwkavel in Wouw (NB) en kreeg een omgevingsvergunning voor zijn Tiny House. We delen zijn succesverhaal graag met je en hopen dat het veel navolging krijgt.

Richard (27) en zijn vriendin wonen in een normale rijtjeswoning die ze vijf jaar geleden hebben gekocht in Roosendaal. Na zo’n twee en een half jaar komt het stel tot de conclusie dat dit huis eigenlijk te groot voor hen is. Richard is vaak in het buitenland voor zijn werk, een groot deel van het huis wordt regelmatig niet gebruikt. Het kan allemaal wel wat kleiner, goedkoper en liefst ook milieuvriendelijker. Op een dag oppert Richard het idee om eens naar de mogelijkheden van een Tiny House te gaan kijken, in plaats van op zoek te gaan naar een appartement. Dat idee werd goed ontvangen. Het stel had wel één voorwaarde: ze wilden eigenaar worden van een Tiny House op een eigen kavel. Zodat ze de vrijheid hebben om het te verkopen wanneer ze dat willen, of er te blijven wonen.

Stap 1: op zoek naar een Tiny House

Op de website Marjolein in het klein ontdekte Richard informatie over demo Tiny Houses en een lijst met leveranciers. De zoektocht leidde hem naar Mill Home en de Tiny Loft voldeed aan de wensen. Het was belangrijk voor Richard dat de leverancier garant stond dat het ontwerp door de toetsing aan het Bouwbesluit zou komen. Dit is een belangrijke voorwaarde voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Er bestonden veel leuke bouwbedrijven met mooie concepten, maar deze waren in de meeste gevallen nog niet daadwerkelijk gerealiseerd. Mill Home was een uitzondering. Ze waren bezig met het plaatsen van vijf Tiny Houses in Hardegarijp en konden Richard de garantie geven dat hun ontwerp conform het Bouwbesluit was.

Stap 2: op zoek naar een kavel

‘Eigenlijk hebben we mazzel gehad’ zegt Richard, als ik hem naar de zoektocht naar zijn kavel vraag. Sinds ’97 was de gemeente bezig met de ontwikkeling van een woonproject in Wouw, waar telkens bezwaren van omwonenden roet in het eten gooide. Tegen de tijd dat Richard en zijn vriendin op zoek gingen naar een kavel lag er een nieuw voorstel ter inzage bij de raad. Dit keer had het een goede kans om aangenomen te worden. Het plan omvatte een behoorlijk vrijblijvend bestemmingsplan voor een woonwijk waar particuliere opdrachtgevers mochten bouwen wat ze wilden. Er lagen enkele eisen: voor de maximale nok hoogte van de huizen, de afstand van de perceelgrenzen en ook moest het geheel een dorps karakter behouden. Maar er waren geen welstandseisen, de vorm en materiaalkeuze was vrij aan de bewoners en de grondprijs was aantrekkelijk. Niet zo verwonderlijk dus dat er heel veel interesse in de kavels was. Richard volgde de ontwikkelingen al enige tijd in de media, schreef zich direct in als geïnteresseerde en werd gelukkig ingeloot.

Zoek je een kavel voor je Tiny House? Het Register van (aspirant) Tiny House bewoners van Marjolein in het klein kan je daarbij helpen. Zie hier voor meer informatie over het register.

Maar voordat de kavel gekocht kon worden, moest er eerst voorzichtig gepeild worden of de gemeente Roosendaal welwillend tegenover het idee zou staan. Richard moest in gesprek over de kavelgrootte en tijdens dit eerste gesprek presenteerde hij het concept Tiny House aan de gemeente. Daarbij werd hij ondersteund door een specialist vergunningen van Mill Home. Het bleek een goede zet te zijn om heel goed voorbereid aan tafel te komen. De gemeente reageerde aanvankelijk positief maar er waren wel wat zorgen over de toetsing aan het Bouwbesluit in verband met de verstrekking van de omgevingsvergunning. Mill Home had het voorwerk echter al gedaan en kon uitleggen dat met behulp van de versoepelde regels voor particuliere bouw en het gelijkwaardigheidsbeginsel in het Bouwbesluit, hun Tiny Loft aan het Bouwbesluit voldeed.

De koop werd gesloten en het team van Mill Home nam het aanvragen van de omgevingsvergunning op zich. De opgedane ervaring in Hardegarijp was waardevol, daarnaast werd de hulp van een ingenieursbureau ingeschakeld. Met het gevolg dat de aanvraag redelijk soepel is verlopen en Richard en zijn vriendin begin juni 2018 de vergunning in handen hadden. Richard: ‘De hulp van Mill Home was heel erg fijn. Een omgevingsvergunning aanvraag gaat gepaard met veel technische berekeningen, dat had ik niet allemaal zelf kunnen organiseren’.

Het Tiny House straatje in Hardegarijp

Pionieren

Het hele proces, van het prille idee om in een Tiny House te gaan wonen tot het verkrijgen van de omgevingsvergunning, heeft uiteindelijk slechts twee en een half jaar in beslag genomen. Dat is geen onredelijke termijn, zeker niet omdat het hier over een nieuw woonconcept gaat. Bij pionieren kom je nu eenmaal obstakels tegen die overwonnen moeten worden. Een van deze obstakels was volgens Richard het feit dat er in het begin nog heel weinig bekend was over Tiny Houses. Hij had graag een garantie gehad dat als hij geld zou investeren in de aankoop van een Tiny House en een kavel, dat het dan ook zou lukken om een omgevingsvergunning te verkrijgen. Die garantie was er niet.

Het hangt van de gemeente en het bestemmingsplan af of er een vergunning wordt verleend voor het bouwen of plaatsen van een Tiny House. Het is aan de koper om een kavel te vinden met een bestemmingsplan dat daartoe ruimte biedt. Projecten waar zoveel vrijheid wordt gegevens als het projectgebied in Wouw zijn helaas schaars. Richard was goed op de hoogte van het project en heeft dus geen hulp gezocht bij het zoeken naar een geschikte kavel. Hij heeft zelf informatie ingewonnen bij de gemeente over het bestemmingsplan en in een gesprek met de gemeente de bereidwilligheid onderzocht om een Tiny House te vergunnen.

Tips van Richard

‘Doe goed je huiswerk voordat je in gesprek gaat met de gemeente, zodat je goed kunt uitleggen wat je plannen zijn en deze niet onrealistisch zijn. Win voldoende informatie op voorhand in zodat je goed beslagen ten ijs komt. Het is belangrijk dat de gemeente een goede indruk van je krijgt als iemand waarmee ze afspraken kunnen maken, die goed heeft nagedacht over zijn vraag en plan en die zijn verantwoordelijkheid neemt.’

‘De samenwerking met Mill Home werkte heel prettig. Ze stonden garant voor het organiseren van de vergunning voor wat de toetsing aan het Bouwbesluit betrof, dit heeft veel tijd gescheeld.’

Wanneer is de housewarming?

Richard en zijn vriendin zijn onlangs bij Mill Home langs geweest om de voortgang van de bouw te bekijken. Naar verwachting is het Tiny House over 7 weken klaar. Ze hebben gekozen voor de Tiny Duo, een model vergelijkbaar met de Tiny Houses in Hardegarijp maar dan zonder veranda. Voor het zover is dat de Tiny Duo naar Wouw verplaatst kan worden moet er eerst nog wat voorbereidend werk gedaan worden. Er worden betonplaten geplaatst voor de fundering en Richard probeert op tijd de aansluitingen te organiseren. Alles in het project is zelfbouw en de aansluitingen liggen tot aan de perceelgrens. Daardoor kunnen de aansluitingen waarschijnlijk vrij snel geregeld zijn, zo niet dan kan het Tiny House ook na plaatsing nog aangesloten worden. En dan kan er gewoond worden!

Het wordt een buurtje met allemaal verschillende huizen die de eigenaars in de meeste gevallen door een architect hebben laten ontwerpen. Er komen bakstenen huizen maar ook huizen van hout, huizen met meerdere verdiepingen en huizen met enkele woonlagen. Het huis van Richard en zijn vriendin is het kleinste van de hele buurt.

Financiën

Richard is heel open over het totale kostenplaatje. Voor de Tiny Duo betalen ze rond de € 80.000,-, de kavel van 317 m2 kost € 100.000,-. De grondprijs is relatief laag in Wouw. Met alle kosten die er nog bij komen zoals het aanleggen van de tuin, schat Richard op een totaal bedrag van ongeveer € 200.000,- uit te komen. Als ik Richard vraag of hij zich bewust is van het feit dat er mensen zullen zijn die dat veel geld vinden voor een Tiny House, hoor ik hem bijna zijn schouders ophalen door de telefoon. Hij legt uit:

‘Die twee ton komt gedeeltelijk door de hoeveelheid grond. Ik besef me wel dat de grond hier goedkoop is. Een Tiny House heeft maar weinig grond nodig, maar de meeste kavels zijn groter en bouwgrond is enorm duur in Nederland. Bij Breda betaal je al snel meer dan twee keer, zelfs bijna drie keer zo veel. Voor een bouwkavel van 100 m2 betaal je daar een ton. Dit is een obstakel om een geschikte en betaalbare plek te vinden voor een Tiny House.’

Met alle vaste lasten meegenomen zijn Richard en zijn vriendin toch goedkoper uit in hun Tiny House dan in hun rijtjeswoning. De nieuwe hypotheek is 30.000 hoger dan de oude en wordt drie jaar sneller afgelost. Omdat het Tiny House energie neutraal is en de energiekosten derhalve wegvallen, zijn ze per maand toch goedkoper uit dan in de oude situatie. . Voor dat geld hebben ze een nieuwe, energie neutrale vrijstaande woning op een ruime kavel. Financieel gezien maakt dat het nog steeds een slimme keuze.

Het vinden van een hypotheek was overigens geen enkel probleem. Een financieel adviseur stuurde in opdracht van Richard offerte aanvragen uit naar diverse financieringsmaatschappijen. Niet één maakte er een probleem van dat de hypotheek aanvraag voor een Tiny House bestemd was.

De toekomst

Het is een vraag die nu eenmaal leeft bij veel lezers, dus ik heb hem toch maar voor je gesteld: ‘maar wat nu als jullie straks gezinsuitbreiding krijgen?’ Richard zegt daarop: ‘Uiteindelijk willen we dat wel, maar nog niet binnenkort. Met één kleine die nog geen eigen kamer nodig heeft lukt het hier wel, voor maximaal drie jaar. Maar daarna wordt het huis te klein en dan verhuizen we. Daarom vinden we het ook prettig dat het huis en de grond van ons is, zodat we zelf kunnen beslissen om het te verkopen wanneer we willen. Of de hypotheek af te lossen het huis te verhuren, dat zou ook nog kunnen. We zijn vrij om te bepalen hoe lang we er in willen wonen en we kunnen het zonder haken en ogen weer verkopen. Dat is een fijn gevoel.’

‘Het is even doorbijten, zo’n traject. Je moet je niet te veel laten afschrikken door het onbekende en een goede voorbereiding is heel belangrijk. Het is een hoop geregel maar ik ben erg benieuwd naar het eindresultaat en heb heel veel zin in om er te gaan wonen. Het is het allemaal waard. We hopen een beetje een voorbeeld te zijn, te laten zien dat het dus mogelijk is om een kavel te kopen om een Tiny House op te bouwen.’

Jullie zijn een geweldig voorbeeld Richard, wij hopen dat jullie verhaal mensen inspireert om dezelfde weg te volgen. We hopen ook dat het gemeenten aanspoort ruimte te maken voor Tiny Houses in bestemmingsplannen en betaalbare kleine bouwkavels gaan ontwikkelen voor Tiny Houses. Dankjewel voor het delen van jullie verhaal!